Odwieczne pytanie brzmi: „Kupić, czy wynająć?”. Nie ma na nie jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji danej osoby. Idealnie byłoby nabyć nieruchomość za gotówkę, nie ponosząc przy tym kosztów kredytu (prowizja, marża, odsetki itd.). Nie zawsze jest to jednak możliwe. Jeśli rata kredytu byłaby większa niż połowa Twojego wynagrodzenia, wówczas zrezygnuj z kupna!
Z pewnością warto zakupić mieszkanie po okazyjnej cenie. Praktycznie zawsze kwota wywoławcza ulega jeszcze obniżeniu na skutek negocjacji (o czym szerzej piszę poniżej). Niekiedy są to spore sumy. Najtrudniej negocjuje się cenę za mieszanie świeżo po remoncie. Jest sporo ludzi, którzy tanio kupują zdewastowane lokale, remontują je i odsprzedają po znacznie wyższej cenie, niż sami za nie zapłacili. Rachunek ekonomiczny nie pozwala im sprzedać za mniej niż wynoszą łączne koszty tego interesu.
Kupując mieszkanie do remontu, masz szansę wejść w jego posiadanie za stosunkowo niewielką kwotę. Oczywiście, trzeba doliczyć do tego niezbędne nakłady na modernizację i wyposażenie. W perspektywie czasu warto mieć możliwość późniejszego odsprzedania lokum. Dlatego już w momencie kupna pomyśl o tym, by mieszkanie znajdowało się w dogodnej lokalizacji i nie było obarczone żadnymi wadami prawnymi.
Jeśli nie chcesz się wiązać wieloletnim długiem, a nie udało Ci się zgromadzić odpowiedniej kwoty, zrezygnuj tymczasowo z kupna nieruchomości i poszukaj innych sposobów na zapewnienie sobie miejsca do bytowania. Studenci często korzystają z miejsca w akademikach, dzielą się kosztami wynajmowanych mieszkań, czy też po prostu wciąż zamieszkują z rodzicami, odkładając większość zarobionych środków na swoją przyszłość. Sytuacja zmienia się w momencie założenia rodziny, gdy zachodzi wzmożona konieczność znalezienia własnej „miejscówki”. Wynajem okazuje się też najrozsądniejszym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą się przywiązywać do danego miejscu i zakładają, że ich praca będzie się łączyła z podróżami i przebywaniem przez dłuższy czas za granicą.
Osobna kwestia to traktowanie zakupu nieruchomości jako inwestycji. Jeśli zwrot z najmu – po uwzględnieniu wszystkich kosztów – sięga powiedzmy 8-10% w skali roku, warto pomyśleć nawet nad zaciągnięciem długu w banku, który zapewniłby finansowanie takiego przedsięwzięcia. W praktyce, zwłaszcza przy posiłkowaniu się kredytem, trudno wszakże o taki wynik. Inny sposób na zarobkowanie na nieruchomościach to tzw. flipowanie, o którym już wspomniałem powyżej. Wiąże się to z zakupem lokalu po cenie znacznie niższej od rynkowej, przeprowadzeniem remontu lub przynajmniej jego odświeżeniem (posprzątanie, malowanie), oraz sprzedażą ze sporym zyskiem.
Dobry „flipper” musi po pierwsze posiadać środki finansowe, najlepiej w gotówce, a przynajmniej ich część niezbędną do wpłacenia zadatku. Po drugie, ekipę remontową, która go nie zawiedzie i przeprowadzi prace na czas. Po trzecie, odpowiednią wiedzą na temat rynku mieszkaniowego w miejscowości, w której dokonuje całej akcji. Po czwarte, kontakty umożliwiające znalezienie okazji inwestycyjnych. To ostatnie uzyskuje dzięki szerokim koneksjom (przydatni są pośrednicy, osoby zaufania publicznego, inni inwestorzy czy tzw. łowcy perełek).
Podsumowując, nie zawsze zakup nieruchomości jest najlepszym rozwiązaniem. W określonych przypadkach może się wszak wiązać ze sporymi oszczędnościami – np. gdy w Twoim mieście obowiązują wysokie stawki za czynsz – a nawet możliwością zarobku (mając w perspektywie rosnące ceny mieszkań i możliwość późniejszej sprzedaży lub wynajmu lokalu innej osobie).
Znanym popularyzatorem inwestowania w nieruchomości jest Robert T. Kiyosaki. Pamiętam, gdy będąc w trakcie lektury jego książki „Bogaty ojciec. Biedny ojciec”, zadecydowałem o kupnie pierwszego mieszkania pod wynajem. Po dwóch latach od transakcji wartość tego lokalu znacznie wzrosła. Była to świetna inwestycja. Poniżej kilka cytatów ze wspomnianej książki:
„Świat jest pełen bystrych, utalentowanych i wykształconych ludzi. (…) Ciągle jestem zszokowany tym, jak mało zarabiają”
„Inteligencja finansowa polega na wprawnym łączeniu wiedzy z dziedziny rachunkowości, inwestowania, marketingu i przepisów”
„Najważniejszymi umiejętnościami są sprzedaż i marketing. Podstawą osobistego sukcesu jest sztuka komunikowania się z klientem, pracownikiem, współmałżonkiem czy dzieckiem”
„Młodzi ludzie powinni szukać pracy, zwracając uwagę na to, czego mogą się w niej nauczyć, a nie na zarobki”
„Porażka jest źródłem inspiracji dla zwycięzców i gwoździem do trumny dla nieudaczników. To największy sekret ludzi sukcesu, którego nie znają przegrani”
„Musisz znać różnicę między aktywami a pasywami i kupować aktywa. Biedni i klasa średnia nabywają pasywa, myśląc, że to aktywa. Aktywa to coś, dzięki czemu mój portfel robi się grubszy. Pasywa to coś, przez co mój portfel chudnie”
Wg Kiyosakiego istnieje pięć podstawowych powodów stanowiących przeszkodę na drodze do wzbogacenia się. Są to: strach, sceptycyzm, lenistwo, złe nawyki i arogancja.
Autor: Paweł Dudziński
Artykuł jest fragmentem VII rozdziału książki “Twój Wielki Plan”. Zainteresowanych kupnem tej pozycji prosimy o kontakt z autorem (zakładka “Kontakt” w menu).
