W poprzednim artykule zaprezentowaliśmy temat dylematu, przed jakim stają właściciele przedsiębiorstw, pragnący zapewnić stałą siedzibę dla swojej firmy. Tym razem odpowiemy na pytanie, jakie zagrożenia mogą się pojawić podczas kupna lokalu firmowego lub prywatnego.
Sprawdź księgo wieczyste!
Przypadki jawnego oszustwa należą dziś wprawdzie do rzadkości, jednakże nie oznacza to, iż nasza czujność powinna zostać uśpiona. Absolutną podstawą jest sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej. Niegdyś kupujący musieli odwiedzać sąd rejonowy, by zweryfikować odpowiednie zapiski. Dzisiaj księgi są już dostępne w sieci i jedyne, co musimy znać, to ich numer. Jeśli pośrednik lub sprzedający nie chcą go nam udostępnić, powinno to wzbudzić naszą podejrzliwość.
Pomocny przy podpisywaniu umowy jest także notariusz. Jest on zobowiązany do zweryfikowania stron transakcji. Jednakże znane są przypadki, gdy notariusze nie potrafili odpowiednio zdiagnozować faktu, iż doskonale podrobione dokumenty to fałszywki. Nie wzbudzały one u nich najmniejszych podejrzeń. Dlatego najlepiej sprawdź wszystko samemu lub zleć to specjaliście, np. z biura nieruchomości.
Obciążenie hipoteki i służebność osobista
Sprawdzając dokumentację, należy zwrócić uwagę na wszelkie wpisy dotyczące działu IV, czyli ewentualnego obciążenia nieruchomości hipoteką. Ważne są również adnotacje odnośnie służebności osobistej. Oznacza ona prawo do korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią. Prawo to stanowi obciążenie dla każdego kolejnego właściciela. Wygasa dopiero z chwilą śmierci lokatora, aczkolwiek odpowiednio skonstruowana umowa może zagwarantować przeniesienie służebności nawet już po jego śmierci, np. na jego dzieci lub małżonka.
Brak służebności nie oznacza wcale, iż w lokalu nie ma żadnych zamieszkałych w nim osób. Winniśmy zweryfikować to np. w spółdzielni, żądając od właściciela zaświadczenia, czy po prostu dokonując gruntownej wizji lokalnej. W przypadku zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą takie przypadki są rzadsze, co nie oznacza, iż w ogóle wykluczone.
Nigdy nie zaszkodzi wypytać również osób z sąsiedztwa o dany lokal. Można się wówczas dowiedzieć wielu ciekawych rzeczy…
Zły stan techniczny
Oddzielne zagrożenie stanowi zły stan techniczny lokalu i całego budynku. Często nieuczciwi właściciele i pośrednicy starają się ukryć jego wady. Prowizoryczny remont, przykrycie grzyba na ścianach, zakrycie popękanych ścian, czy zamaskowanie zacieków z wody, przelewającej się przez nieszczelny dach lub okna, nie spowodują, iż problemy znikną same w przyszłości dla nowego właściciela. Obowiązuje tutaj zasada ograniczonego zaufania. Jeśli nie sprawdzisz tego sam (lub wyznaczony przez Ciebie fachowiec), nie ufaj w tym zakresie sprzedającemu, dla którego celem najczęściej jest po prostu pozbycie się wadliwej nieruchomości. Poza oczywistymi sprawami wpływającymi na jakość użytkowania lokalu, warto także upewnić się co do stanu instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.
Zagrożenie dla przedsiębiorcy – spirala kredytowa
Nawet udany zakup nieruchomości nie oznacza, iż właściciel firmy osiągnie sukces finansowy. Zaciągnięcie dużego kredytu oznacza, iż będziemy zobowiązani do spłaty równie dużych rat. Weźmy to pod uwagę, zanim zdecydujemy się na kupno siedziby dla naszego przedsiębiorstwa.
Koniec części II. Cdn.
Artykuł powstał we współpracy z DGCS S.A.
